房地产商如何应对5G所带来的机遇与挑战

升级后的网络将对房地产行业产生深远影响,推动实时建筑管理和智慧城市的发展。

By Mark Cooper

房地产商如何应对5G所带来的机遇与挑战-BIMBANK

5G移动网络在全球的推广不仅仅是电信运营商向消费者出售新合同和新手机的另一个机会。5G技术将会给许多带了翻天覆地的变化。

第五代无线技术5G是一种全新的通讯标准,可提供大于每秒1G以上的数据传输速度和小于1毫秒的延迟(设备对网络上的其他设备进行响应需要的时间)。实际上,这意味着5G更快,比现有4G网络快100倍,能够传输更多信息,例如高清视频。此外,支持5G的设备将能够随时连接100倍以上的设备。

“连接性”的巨大提高对于房地产尤其重要,因为它使物联网成为可能。物联网设备可用于监视和控制建筑物中的机械、电气和电子系统。例如,传感器和控制器的组合可用于即时调整办公楼中的供暖和制冷。

伦敦房地产公司Grosvenor的集团技术总监Kevin Kincaid说:“这意味着一栋建筑物可以同时连接数千个IoT设备,所有设备都提供有关其运行方式的实时信息,从而允许物业经理和商业房地产所有者,以真正了解其建筑物的运作方式。此外,5G连接所需的能源少得多,最多可节省90%,从而延长了连接设备的电池寿命。

“随着更多建筑物的连接,这将降低能耗和运营成本。可以根据占用情况,使用情况和外部因素自动调节灯光和温度,并且操作设备可以自动记录故障或主动记录维护电话。”

提高投资回报

更快、更有效的建筑物管理将为私人房地产所有者增加回报,并帮助他们改善可持续发展绩效,这对于机构投资者而言变得越来越重要。

在韩国,第一个支持5G网络的国家,电信公司SKT在首尔的CBD开设了基于5G的智能办公室。在这个智能办公室中,天花板、停车场、自动售货机、走廊甚至浴室里都有传感器,这些传感器将收集数据进行AI分析,以便为公司及其员工更有效地运营建筑物。

Kincaid说,支持5G的智能建筑的好处不仅限于最新和最光明的发展。“这还将增加旧资产的价值,尽管您仍然需要将IoT传感器改装到设备上以利用相连的设备,但5G的带宽和速度将减少(并可能消除)固定线路安装到建筑物网络中的要求。租户以前也可以使用固定电话连接到建筑物中以实现快速连接,因此他们将能够使用5G。

“5G天线也比4G小得多,因此将5G天线放到可能未获准其4G对应物的建筑物上可能会更容易。此外,由于5G降低了能耗要求(比4G降低了90%),因此连接的设备可以由电池供电,从而可以轻松进行建筑物的改造,而无需进行昂贵的传感器硬接线。”

智慧建筑中获得的效率可以扩大到智慧城市的发展中,其中物联网传感器和控制器可以使用实时数据来管理交通、垃圾收集、污染以及城市生活的许多其他部分。

管理顾问麦肯锡公司(McKinsey&Co)将智慧城市描述为“将数据和数字技术投入工作以改善生活质量的城市”。更全面、实时的数据使代理商能够监视事件的发展,了解需求模式的变化以及以更快、成本更低的解决方案做出响应。”

智慧城市

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但是,智慧城市技术不仅仅与城市管理有关。智能手机可以将有关交通、卫生服务和安全的即时信息直接交到市民手中。由支持5G的智能设备生成的数据也将输入到城市规划和开发中,因此对于房地产投资者也同样重要,为他们提供了更多的定量分析工具。

“5G的关键特性-低延迟、低能耗、高速以及能够同时建立大量连接的能力,将消除智慧城市计划中的重大技术障碍。医疗保健、安全、能源消耗以及人们的通勤时间都将受到智慧城市计划的积极影响。” Kincaid说。

仲量联行全球数据和信息管理总监Amy Pan说:“想象一下,由于智能交通信号灯和自动交通控制,救护车中的受伤人员能够通过正常的交通状况来赢得最佳救援时间。”

她指出,许多全球城市正在推进智慧城市计划,其中包括纽约、伦敦、深圳、北京和东京在内的5G技术将推动这些计划的发展。

但是,她说:“重要的是,在缺乏广泛的5G覆盖的情况下,在一些更具进取心的城市,例如纽约或新加坡,积极推进智慧城市计划。尽管5G的全部潜力可以在很多方面改变游戏规则,但一个城市并不一定要求5G高峰期在提高政府服务质量和公民福利方面变得更加高效。

5G最令人兴奋的方面之一是它在自动驾驶汽车中的作用。 Kincaid说:“随着车辆能够相互通信以及与城市中其他连接的设备进行通信,自动驾驶将会增加。”特别是5G网络的低延迟意味着连接的设备可以更快地进行通信,这将使自动驾驶汽车更加安全。

自动驾驶汽车对房地产的潜在影响是巨大的。人们普遍认为,拥有自动驾驶汽车的城市将需要更少的汽车拥有量,并且道路上的车辆更少,因为它们将得到更有效的利用。这将减少对停车场和道路的需求。例如,新加坡估计其土地的12%被公路占用。对于一个小城市国家而言,这意义重大,而对于更多受土地限制的城市而言,意义甚至更大。

正在进行中

尽管5G对房地产的潜在影响是巨大的,但距离实现还有一段距离。全球首个5G网络已于2019年4月在韩国投入使用,此后又在中国、英国和几个欧洲国家中投入使用。美国已经拥有一些有限的网络,但是像所有国家一样,要在全国范围内推广5G网络还需要时间,并且估计到2023年美国只有三分之一的地区将覆盖5G网络。许多国家/地区计划在2020年推出5G,但网络的增长将需要时间,而那些富裕、较小国家的发展最快。

仲量联行的Amy Pan说:“通常预计5G的发展将分为两个主要阶段。第一阶段已经在进行中,将以更快的消费者连接速度体现出来。第二阶段将重点提供基础设施,以实现速度、容量和近乎瞬时的机器对机器连接。当我们谈论智能建筑和智能城市的潜力时,这将在5G扩展的第二阶段中实现。”

Amy Pan表示,理想化的5G未来还有更多的冷水要浇。“在这种智能建筑革命成为现实之前,行业仍然需要弄清许多变量。例如,网络安全将是这些网络中的挑战。”

尽管如此,房地产投资者将5G视为未来需要担心的事情是错误的。英国房地产顾问Cluttons的研究发现,只有39%的英国办公室房东了解5G是什么以及它在实际水平上如何工作。但是,将近一半的办公室租户将为租用具有更好数据连接性的办公楼支付更高的费用,而有72%的人表示连接性差的办公室将来会过时。

Cluttons房地产管理主管John Gravett说:“有强烈的商业理由要求加大对建筑物连接的投资,我们看到主动采取行动的房东采取了积极的行动,而不是将其交给现在的租户。期望获得良好的连接。”

机会无限

为了使5G网络能够以高速和低延迟运行,从而为智慧城市和智慧建筑提供支持,它们将需要新的天线。

私人房地产投资商Grosvenor的集团技术总监Kevin Kincaid解释说:“由于5G使用的无线电频率高于4G,因此5G信号传播的距离要短得多,这意味着需要更多天线。通过向5G运营商出租天线所需的空间,这为建筑物所有者提供了创造收入流的机会。”

美国已经拥有三个房地产投资信托基金,它们投资于电信天线杆,最大的美国电信塔(American Tower)在美国和海外拥有并运营着170000个蜂窝塔。

但是,并非所有人都相信5G天线将成为房地产投资者的创收手段。仲量联行全球数据和信息管理总监潘Amy Pan说:“虽然将建造一些新的基站,但净增加的大部分将由小单元组成,通常是只有一个比萨饼盒的大小设备。而且可以安装在现有的公共基础设施上,例如电线杆。 因此,我不确定业主是否有赚钱的机会。”

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