编者荐语：
中国地产科技大爆发
以下文章来源于地产科技局 ，作者地产科技局地产科技局关注获取最有用、最有料的地产科技（PropTech）全景指南
2020年，COVID-19疫情对经济社会的广泛影响，进一步强化了用户需求升级和线上化的趋势。基于互联网移动终端的线上商业模式变得十分活跃，网络办公以及减少人员接触的代买代送等新模式兴起，为化解疫情对消费的冲击提供了缓冲空间。
疫情之下，地产科技（PropTech）正加速崛起。大数据疫情监控、VR看房等众多智能新场景集中呈现。无论是传统房企转型，还是科技企业对于房地产及周边上下游的科技加持改造，都展现了PropTech强大的后劲。危中有机，疫情背景下数字经济的价值和潜力已经进一步凸显，地产行业数字化、智慧化转型发展势不可挡，中国地产科技（PropTech）已在大爆发前夜。
地产科技局（ID：PropTechLabs）认为，数字化进程是重塑城市竞争力、推动城市更新的主要力量，将有效解决城市转型问题。并且，随着人工智能、物联网等新技术的崛起，房地产产业将愈发成为创新科技应用和落地的重要领域：（1）房地产具有丰富的场景使用空间，从智能家居，到智慧社区，再到智慧城市，都是地产科技可以应用的重要场景；（2）地产行业具有平台效应，其上下游产业链较长，能够成为地产科技众多硬件产品的整合应用平台。
“两新一重“赋能智慧城市 数字化进程将重塑城市竞争力
在今年全国“两会”，《政府工作报告》提出扩大有效投资，重点支持“两新一重”建设。“两新一重”分别为新型基础设施、新型城镇化，以及交通、水利等重大工程。“两新一重”已经成为了国家“实施扩大内需战略，推动经济发展方式加快转变”的重要战略抓手。此外，日前国家发改委印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》通知中，重点提到了“要提升城市综合承载能力，其中将落实新型智慧城市行动”。
2014年3月，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，首次将“推进智慧城市建设”写入国家战略规划。同年8月，经国务院同意，国家发展和改革委员会等八部委联合印发《关于促进智慧城市健康发展的指导意见》，首次正式阐述智慧城市概念“:运用物联网、云计算、大数据、空间地理信息集成等新一代信息技术，促进城市规划、建设、管理和服务智慧化的新理念和新模式”。
智慧城市成为当今世界城市发展的前沿趋势，是包含全新要素和内容的城镇化发展模式。2016年3月中共中央国务院印发《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，提出将建设智慧城市列为新型城镇化重大工程。
2016年年底，国家发展和改革委员会、中共中央网络安全和信息化委员会办公室、国家标准化管理委员会联合下发《关于组织开展新型智慧城市评价工作务实推动新型智慧城市健康快速发展的通知》，指明智慧城市建设的方向——推动城市健康、可持续的发展；强调通过智慧建设进一步提升城市便民惠民水平、提高城市治理能力现代化水平、实现城市可持续发展，提高城市居民幸福感和获得感，让社会公众和企业能切实感受到智慧城市建设带来的便利。党的十九大报告在论述加快建设创新型国家时，进一步提出了“智慧社会”的概念，对智慧城市的发展建设提出了更高要求。
2020年7月，中央网信办等十三部门发布《关于支持新业态新模式健康发展激活消费市场带动扩大就业的意见》，其中对智慧城市产业布局和具体实践进行了提纲挈领的指导。该《意见》指出。为不断提升数字化治理水平，应结合国家智慧城市试点建设，健全政府社会协同共治机制，构建政企数字供应链，支撑城市应急、治理和服务；探索完善智慧城市联网应用标准，推进京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等区域一体化数字治理和服务。
智慧城市建设是大势所趋。5G、物联网、大数据、云计算、人工智能等新一代信息技术的快速融合发展，为智慧城市建设全面赋能。智慧城市已经成为推进新型城镇化、推进新型基础设施建设、推动城市治理体系和治理能力现代化的重要战略选择。
地产科技局（ID：PropTechLabs）认为，数字化进程是重塑城市竞争力、推动城市更新的主要力量之一，将有效解决城市转型问题。数字经济以使用数字化的知识和信息作为关键生产要素、以现代信息网络作为重要载体、以信息通信技术的有效使用作为效率提升和经济结构优化的重要推动力的一系列经济活动。
过去城市的关键生产要素是人口、资本、土地等，现在关键要素的组成有了变化。新的要素对传统要素将会产生取代、增强、扩展等方面的影响，传统要素的力量转移到新要素。
正因此，数字化进程带来城市经济最为深远的力量。数字化进程不止于经济，它影响到数字的城市、数字化社会的建立，对城市治理、城市品质、城市营商环境等转型发展与提升带来综合性的影响。数字将成为社会新的衡量标准。
2020中国智慧城市市场规模空间预计15万亿元
根据联合国的预测，从1950-2050年的100年内，全球城市化率将翻番，2050年将有68.4%的世界人口生活在城市。
资料来源：德勤研究
而用先进的技术实现城市的可持续发展正成为众望所归的最佳解决方案，特别是被人工智能武装的智慧城市将引领城市的未来发展。
德勤发布的《超级智能城市2.0：人工智能引领新风向》报告指出，为了应对城市化所带来的挑战，在过去的十多年里，各国大力投资建设智慧城市，投入金额逐年升高，预计将在未来五年内达到高峰,由于拥有后发优势和巨大的发展潜力，亚洲国家和地区在智慧城市建设上有更大的发挥余地。
资料来源：德勤研究
我国智慧城市市场规模在最近几年均保持了30%以上的增长。智慧物流、智慧建筑、智慧政务领域占据了较大的市场份额，智慧医疗等其他领域则表现出了较强的发展潜力。
地产行业科技化数字化转型势不可挡
房地产进入存量时代之后，开发企业需要提升运营和服务能力一方面需要提高管理水平，另外一方面是科技手段的应用。如何发挥科技产品在运营中的价值，是目前中等以上规模的开发企业在思考或者正在进行变革的重要领域。
地产科技局（ID：PropTechLabs）认为，伴随着人工智能、物联网等新技术的崛起，房地产产业将愈发成为创新科技应用和落地的重要领域。其一，房地产具有丰富的场景使用空间，从智能家居，到智慧社区，再到智慧城市，都是地产科技可以应用的重要场景。其二，地产行业具有平台效应，其上下游产业链较长，能够成为地产科技众多硬件产品的整合应用平台。
未来地产与科技将深度融合，并实现“双向赋能”：即房地产为科技提供应用场景，科技为房地产打开新的价值增长极。
TOP房企纷纷“联姻”科技
毕马威中国发布的第三份年度《全球地产科技调查》报告指出，房地产公司正积极加大数字化投资，58%的受访企业表示正实施数字化策略，高于2018年的52%。报告以《数字化转型负责人是否堪担重任？》为题，访问了188家来自欧洲（48%）、美洲（36%）、亚洲和其他地区（16%）的房地产公司，以及全球92家房地产科技公司。
调查显示，95%的房地产公司已委派专人掌管数字化转型及创新事宜，但当中大部份（65%）并非数字化或科技专业人才。针对房地产科技公司的调查也发现，房地产公司技术上存在不足。报告也指出，房地产科技公司对行业的未来增长非常乐观，87%的受访科技企业相信与他们合作的房地产公司会在未来12个月加大房地产科技解决方案的投资。没有受访者表示其预期相关投资会被搁置或减少。
而据中房报统计，头部房企不约而同的布局智能家居、智慧社区，过半房企还试水智慧园区，通过各类小镇、或产业园实现。而TOP10房企则选择更深度的突破，例如现代农业、新零售、5G、机器人等需要投入资金更多的领域。
资料来源：中房报
毫无疑问，我们已经进入了数字化高度发展的时代，大数据+人工智能技术将被广泛应用于房地产行业，无论是在城市重塑、社区规划、房产设计与建造，还是房产交易以及运营管理方面，科技给整个房地产行业带来了颠覆性的改变。
地产科技金融发展空间广阔 核心目标是资产的价值发现与价值提升
疫情爆发以来，现代物流体系、远程办公、线上教育等新领域的发展缓解了疫情状态下社会功能的停滞，体现出了数字经济的活力和优势，凸显了数字经济的价值和潜力。
而在疫情爆发、客户不能到现场的状态下，线上线下融合销售的方式将发挥更大作用。随着5G技术发展，地产行业应当更好地将消费和技术结合，疫情已使这种销售模式变得更为迫切。
地产科技局（ID：PropTechLabs）认为，数字经济时代，地产行业应当通过以大数据、人工智能、云计算等技术工具，对人们消费行为数据和偏好进行分析，搭建智慧化消费内容及场景，增加线上渠道的粘性、推进地产数字化转型走向纵深。
以商业地产资产为例，地产科技局（ID：PropTechLabs）认为，商业地产资产价值主要取决于三个方面：NOI、资本化率和以REITs为核心的金融工具运用，核心在于客群经营和客群研究能力。应当通过“人、货、场”的全面数字化，洞察消费者消费理念、习惯与偏好；实现SKU精细化掌控以及线上线下营销无缝融合。
运用REITs扩大资管规模、实现资产价值提升
商业地产作为REITs基础资产，是保险、信托等机构投资者的重点配置对象。成为标准化REITs产品后，这种具有长期可观回报，并且与其他传统投资品相关性不高的产品，亦有望引入更多长期机构投资者和个人投资者进行配置。
REITs(Real Estate Investment Tursts，不动产投资信托基金)是集合投资者资金，由专业机构管理，投资于能产生稳定现金流的不动产，并进行定期派息的信托型或公司型基金。REITs是美国房地产行业的核心，上市REITs约占上市房企的七成，市值占比达85%。
商业地产从物业前期的开发到资产收购都需要占压大量资金，良好的资本运作能力则是实现发展的基础。通过REITs，企业可以打通商业地产证券化和投资退出渠道，继而在此基础上实现轻资产运营模式，推动企业规模快速扩张。
商业地产企业对地块信息进行经济形势分析、政策分析和业务战略分析后，做出收购土地决策。获得土地后，对项目进行运营管理，包括业态布局、招商推广、商业运营、业态分析等；在商业地产正式开业后，企业即可通过租金或管理费收入得到收益。
该过程中，企业亦可循环对资产进行改造升级。最终，企业可以通过将资产出售至REITs、出售至上市公司、装让至私募基金或散卖等方式获取最后的收益。
借助PropTech实现“人、货、场”的全面数字化
地产科技局（ID：PropTechLabs）认为，商业地产资产价值提升的核心在于，利用地产科技技术，提升客群经营和客群研究能力。应当结合数据化的全面信息分析，洞察消费者消费理念、习惯与偏好。
地产科技局（ID：PropTechLabs）建议，商业地产运营商通过AI技术、边缘计算等建立和深度挖掘用户数据库，跨平台、跨场景追踪和分析用户行为的运营模式。从消费者的洞察到和消费者产生接触，通过提供深度的消费体验、与客户建立强连接，将客户价值最大化挖掘。同时在这个过程中引领消费者变革、进行消费者教育，然后再更新洞察消费者新的升级的需求，形成源源不断的价值链循环。
商业地产运营商应当能够审时度势，适度调整业态、空间、租户、主题等运营要素，并通过多消费场景的转换和更精准的用户标签和持续运营，打通用户在品类和场景间的互通互动。通过物联网、云计算等从前端供应链管理到终端定制化购物，实现“人、货、场”的在线化、数据化，从而优化配置，同时提升用户体验。
总的来看，地产科技浪潮中，商业地产运营商可以通过信息化和云化提升商业地产企业管理效率，通过连接和数据沉淀赋能业务创新；数据作为新资源，可以助力业务洞察和智能决策；物联网实现了物理空间的数据采集，并与人工智能技术结合，通过智能服务提升运营效率和服务体验。
在运营层面，商业地产运营商可以运用大数据进行客户画像和租户管理。数据支持下可以通过客户在各大场景的行为推演出购买习惯和需求，优化营销方式，在消费者个性化越来越明显的当下，精准找到消费者需求痛点以及多消费场景的转换。
