BIM助力万达提高项目效率

2015年7月7日拿地,8月8日奠基,两个月达到预售要求,8个月大商业封顶,计划18个月大商业满场开业……烟台开发区万达广场从建造之初就“一路开挂”,创造了令人叹为观止的“万达速度”。是什么样的法宝,让烟台开发区万达广场能如此“保质、保量、高速”地运作? “万达速度”的奥秘之一,是BIM

工程设计的二次“革命”

近年来,BIM在工程设计领域掀起了从二维图纸到三维设计的第二次“革命”浪潮,房企们也纷纷“瞄”上了BIM,借势“革命”。

上世纪,CAD计算机辅助绘图技术的普及推广,在工程设计领域引发了一次“革命”,使建筑师、工程师们从手工绘图走向电子绘图。CAD技术的发展和应用改变了传统的设计方法和生产模式,而且大大提高了设计质量和设计效率。BIM的出现则为工程设计领域带来了第二次“革命”,从二维图纸到三维设计和建造的革命。BIM(BuildingInformationModeling)中文译为建筑信息模型:是一个设施(建设项目)物理和功能特性的数字表达;是一个共享的知识资源;是一个分享有关这个设施的信息,为该设施从概念到拆除的全生命周期中所有决策提供可靠依据的过程。在项目不同阶段,不同利益相关方通过在BIM中插入、提取、更新和修改信息,以支持和反映其各职责的协同作业。

简单点说,BIM就是在造房子前,先在电脑里造好,还可以不断试验进行优化。而BIM更大的价值在于协同,不同生命周期阶段信息的协同,项目不同参与方、利益相关方之间信息的协同,达到效率的提升。BIM的核心是信息,载体是模型,以BIM为突破口打破设计、施工、运营、管理各个阶段的藩篱,改变建筑产品的“制造”流程。不仅是现有技术的进步与更新,是二维到三维的革命,更是建筑生产组织模式和管理方式的转型。在这场从二维到三维,覆盖建筑全生命周期的“革命”中,一些房企已先知先觉地嗅到了BIM技术将给房地产行业带来的新机遇,投身其中。

BIM助力万达提高项目效率-BIMBANK

比如先行一步的SOHO中国、万科已在项目实践中摸索应用之道,万达也早就提出了建立基于BIM的管理体系。这些行业内的标杆型房企纷纷开始探索BIM应用,那么,BIM到底能为房企或者房地产行业带来什么呢?

早在2012年,《楼市》记者专访潘石屹时,潘言辞间就对SOHO中国采用BIM而感到自豪。和《楼市》记者聊天时,他花了很多时间介绍BIM系统。银河SOHO是采用BIM的转折点,由于扎哈采用了大量的参数化设计,大量圆和双曲面的设计给施工、材料带来了很大难度,迫使SOHO中国采用BIM系统,以前在施工中,图纸发现不了的错误,通过BIM系统应用能有效发现不合理之处。以银河SOHO为例,仅应用BIM就在模型中找到了4000多个碰撞和错误,防患于未然,大大减少了返工,节约了工期。此外,银河SOHO屋面碰撞检查银河SOHO的BIM系统展示图采用BIM系统后,银河SOHO项目大大减少了返工,节约了工期,降低了建设成本,更提高了效率。基于BIM能源管理系统还能3D直观地反映项目的能耗情况,如每日项目的耗电量构成情况、每日房间温度实时情况,以及PM2.5情况,能有效管理调节能耗情况。

据《楼市》了解,除了走在前面的SOHO中国、万科、万达等,其他房企也渐渐注意到BIM引领的改革趋势,碧桂园也于2014年通过在设计系统内部组建BIM团队对接产业化研究,开始推进住宅产业化、标准化的步伐。由于每家房企探索BIM的初衷不同,应用的程度、侧重点也不同。SOHO中国更多地应用于设计阶段难点的攻克和成本、工期的控制;万科则致力于通过BIM来规范化、标准化行业操作,推进其住宅产业化发展;万达更侧重于整合管理体系。就BIM本身的价值而言,在项目全生命周期里面,其更大的价值发挥在建成后维护的五十年到一百年。通过BIM能更好地开展运营管理,更快更高质地实现空间规划、应急管理、能源管理、资产管理等功能。

尤其对于自持的商业地产而言,BIM对于后期运营的价值更有发挥的空间。同时,由于BIM带来建筑生产组织模式和管理方式的转型,信息的透明、共享也带来权力的重新分配。未来,随着BIM应用的不断深化,对于房地产开发流程的效率提升和管理完善也将发挥重要的作用。BIM助力万达提高项目效率-BIMBANKBIM助力万达提高项目效率-BIMBANK

1000个万达广场如何建?

上文提到的烟台开发区万达广场之所以能保持如此“高速、高质”,离不开BIM技术这件大杀器!作为万达集团率先采用BIM技术进行设计施工的项目,烟台开发区万达广场被视作“标杆项目”,万达数十个项目的高管及相关负责人都曾考察过该项目,并对其建筑速度和建筑质量表示无比赞赏,其中一位工程师赞叹道:“做了三十年工程,施工速度这么快还能保证如此的高质量,我还是第一次见!”

其实,万达在BIM方面的探索和应用方面有过很多的探索实践。比如在柳州万达广场、广东湛江万达广场、福州CBD万达商业广场、合肥万达茂、万达武汉秀场等一批项目上对BIM的很多应用点都进行了大胆的尝试。

据了解,万达从几年前已经开始着手进行轻资产转型,就是开始做代建+代运营。以前是万达自己花钱买地盖房子卖房子运营房子。利用这个模式,到目前为止已经建成了150多家万达广场,拥有了品牌形象。以后万达广场将不再由万达来直接投资,而是由其他合作单位出钱出地,万达出代建,建成后,万达代运营,利润分成。这和蓝城代建现在的套路有点像。只不过一个是商业地产,一个是住宅;一个是代运营,一个是代物业管理。实质上都是靠品牌输出实现轻资产转型。万达的计划是,到2025年,争取开业1000个万达广场。

通过已经建成的万达中心所积累的经验,虽然万达已经掌握了一套设计施工运营流程,然而运营绝对不是一件容易的事。不光是运营,设计、建造过程的每个环节都容不得出半点纰漏。可以看出,这个开业1000个万达广场的目标,要想顺利完成,并不是那么容易。

BIM显然是万达突围的一个利器。商业地产专家王威分析认为,万达想把万达广场的经验向1000个万达广场复制,首先需要的就是标准化,只有标准化的流程才有可能被复制。而标准化流程的前提,就是信息化。先把建造、运营整个流程信息化,随后才有可能把信息化的过程标准化并推送给每一个合作方。大家在同一个标准化的体系里来合作,才有可能实现设计、施工、运维三个阶段的信息传承。在这一波建筑业信息化的进程中,BIM是建筑业信息化的有力载体。

和传统的BIM不同,万达集团商业地产设计中心负责人介绍,万达的BIM模式有其独特之处。首先,万达利用BIM技术,进行创新性研发,在3D模型基础上输入数字信息,与成本、计划和质量管理需求的信息挂接,满足各部门管理需求。

其次,万达BIM的WD模型包含30万个构件,10亿条数据信息,模型深度高于国际标准,达到LOD300至LOD400深度。涵盖12个分项专业的全专业信息模型,涵盖专业多、覆盖范围广。基于WD模型可实现设计减少错漏碰缺;成本精确对应算量;计划可视化管理;质量要点前置植入。此外,万达BIM的插件利用信息化技术,代替人工,进行模型合规性检查及成本快速算量,提高工作效率及准确性。BIM助力万达提高项目效率-BIMBANKBIM助力万达提高项目效率-BIMBANK

万达的“BIM总发包管理模式”其核心是万达开发方、设计总包方、工程总包方、工程监理方在同一平台上对项目实现“管理前置、协调同步、模式统一”的创新性管理模式。

用BIM突围

BIM不是新事物,但万达的BIM模式却被王健林称为“全球不动产开发建设史上的一次革命”。万达BIM最大的过人之处,是其“BIM总发包管理模式”。今年2月,万达商业地产引入以BIM技术为基础、通过项目信息化集成管理平台进行管理的BIM总发包管理模式。自此,早在2012年起就开始将BIM技术应用于万达广场的开发建设中的万达,正式宣告进入BIM时代。

万达的“BIM总发包管理模式”其核心是万达开发方、设计总包方、工程总包方、工程监理方在同一平台上对项目实现“管理前置、协调同步、模式统一”的创新性管理模式。用王健林的话说,实行BIM以后,万达就不招投标了!

万达提出的“BIM总发包管理模式”是以WD模型为技术基础、通过BIM总发包管理平台进行管理的项目总发包管理模式,其管理前置、协调同步、模式统一的三大特性具体如下:管理前置:产品的标准化实现了四方管理和技术工作的前置开展;协调同步:统一的工作平台实现了四方可同一时间处理同一问题;模式统一:统一的管理模式实现了四方管理标准统一、执行计划统一、操作平台统一、验收成果统一。简而言之,“BIM总发包管理模式”的核心要义在于提升企业管理水平,各项目根据所在地区和产品等级,实现精确控制成本,并使管理更为准确。除降本增效、管理便捷外,还有效减少各层级的腐败。

万达集团商业地产设计中心负责人介绍,BIM总发包管理平台是BIM技术在项目管理层面的创新应用,具有以下三大特点:

1 . 可视化:

应用BIM技术,通过平台可实现设计成果的三维可视、施工方案模拟、实施过程远程监控,大大减少建筑质量问题、安全问题,减少返工和整改。

2 . 可推演:

基于BIM技术,通过平台可实现项目从设计、建造到运营全生命期的过程模拟推演,将管理工作前置,优化管理方案、降低管理风险、提升管理效率。

3 . 可量化:

基于BIM技术,通过平台可实现管理工作的数字化,管理过程量化,通过大数据分析为管理提供可量化的决策依据。

万达的这种“BIM总发包管理模式”,受益者并非万达自身,供应商也可以在与其合作中共赢。以和万达集团合作超二十年的立邦为例。作为万达绿色低碳项目的合作者,立邦多年来持续为万达的“绿色践行”提供节能环保的建筑原料。在双方长达二十余年的合作中,立邦始终以新技术、新材料、产品体系创新、技术系统革新为万达提供了优质的节能解决方案。

通过参与材料频道建设,立邦可以与政府管理、行业专家代表等共同制定频道规则、技术标准,推动行业规范化、标准化,促进行业向着更健康、理性的方向发展。而通过共同参与打造适用于BIM环境下的材料全息平台,共建面向设计师、甲方、施工方、工程管理咨询的材料网站,立邦则可以更多地展示立邦工程产品体系,让客户更全面、系统地了解产品。

通过大数据的收集,设计师、施工方通过插件调用材料数据库,并作为其工作工具应用,快速及时获取材料被使用的信息、项目应用进度和用量统计,可以实据了解现精准渠道、减少存量、提高效益。

业内人士认为,万达的这种“BIM总发包管理模式”最大价值在于,它能够实现项目全生命期的高效管理,降低成本,节约社会资源,真正实现各合作方共赢,体现中国企业开发建设管理的新高度!

据了解,万达“BIM总发包管理模式”已于2016年上半年完成全部研发工作,第四季度完成试运行,2017年正式推行。在今年年中的“BIM总发包管理模式”启动大会上,万达集团总裁丁本锡表示,万达集团高度重视“BIM总发包模式”的研发工作,由集团总裁亲自领导,全面推进,研发工作得到了设计总包及中建总包单位各局的积极参与和大力支持。BIM总发包管理平台实现了多方同步协调管理,将现有项目管控体系进行信息化集成,优化了管理流程,提高了管理效率,是对传统项目管理模式的革命性变革。

万达如此庞大的航母企业,多年内已实现了数次飞跃式创新;而近期绘制的新蓝图,被王健林称为“全球不动产开发建设史上的一次革命”的全新“BIM总发包管理模式”,会给行业带来怎样的、颠覆式的影响?我们拭目以待!

 

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